전세금 사기일때 전세금 반환보증보험 지급 반환이 거절 보류되는 사례와 이유

목차
1. 전세금 반환보증보험 지급이 거절 보류 통계
2. 전세금 반환보증보험 지급이 거절되거나 보류되는 사례
     2-1. 대항력과 우선변제권을 상실한 사례
     2-2. 보증 효력 발생 사례
     2-3. 사기 또는 허위의 전세 계약 사례
     2-4. 전세보증금 반환 채권에 대한 금융기관 담보대출 사례
     2-5. 보증사고 비성립 사례

집

 

전세금 반환보증보험 지급이 거절되거나 보류

전세 사기를 당했을 때 다행히 전세보증보험에 가입을 했을 경우 허그에 전세 사기를 당했으니 전세금을 대신 돌려달라고 이행 청구를 하면 허그에서는 지금은 못 주니까 기다리라고 할 경우가 있습니다. 

김병욱 의원실 보도자료에 따르면 2020년부터 2022년 9월까지 총 91억 원이 지급 거절되거나 보류되었고 그 금액은 자그마치 191억 원이라고 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금 97명이 191억 원에 해당하는 전세 보증금을 때리고도 못 받고 있는 상황이라고 하겠습니다. 김병욱 의원실 보도자료를 기반으로 전세금 지급이 거절되거나 보류되는 사례 다섯 가지에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

전세금 반환보증보험 지급이 거절되거나 보류되는 사례 다섯 가지

첫 번째 사례는 대항력과 우선변제권을 상실한 사례입니다. 
190만건이라는 사례 중 40만 건을 차지할 만큼 가장 비중이 큰 지급 거절 사유입니다. 대항력 및 우선변제권 상실의 대표적 사유로는 임차인들이 전세 계약 기간 동안 다른 주소지로 무단 전출해서 지급이 거절되는 경우가 가장 많다고 합니다. 

임차권 등기 명령이 기재되기 전에 다른 장소로 전입신고를 하면 당연히 제가 우선 변제권과 대항력이 날아가게 됩니다. 그런데 여러분이 허그에서 전세금을 대신 주는 조건이 임차권 등기 명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지하는 상황입니다. 

허그가 대항력과 우선변제권을 유지를 요구 이유가 있습니다. 전세 사기를 당했다면 허그 입장에서는 보증 사고가 발생한 것입니다. 그러면 이제 집주인이 줘야 할 전세금을 허그가 대신 주게 되는 겁니다. 

그런 상황에서도 집주인에게 전세금을 청구할 전세금 반환 청구권은 그대로 살아있습니다. 대신 이제 허그가 집주인에게 가지는 전세금 반환 채권을 양도받아서 집주인에게 채권을 양도받았기 때문에 전세금을 청구하는 구조입니다.

그런데 허그가 여러분한테 전세보증금 반환 채권을 양도받을 때 그에 따르는 대항력이나 우선 변제권 이런 효력들까지 같이 양도 받습니다.

전세 사기를 당한 당사자로부터 받은 채권이 대항력과 우선 변제권이 없으면 허그 입장에서는 여러분들한테 돈만 갚아주고 그다음에 집주인한테는 대항력과 우선 변제권이 없기 때문에 집주인집 경매에도 돈 받아올 게 없어지게 됩니다. 그러면 허그는 망하게 됩니다.

그래서 허그가 임차권 등기명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 허그가 배포하는 전세금 보증 반환 중요 내용 설명서에도 반드시 알아야 할 유의사항 첫 번째로 대항력과 우선변제권을 유지해야 된다는 점을 명시하고 있습니다. 

 

 

전세금 반환보증보험

 

 

 

 

대항력과 관련해서 문제가 되고 있는 사례가 일명 던지기 수법이나 동시행으로 불리는 방법입니다. 이 방법은 전세금 지급 잔금일에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔아버리는 경우입니다. 이러한 사기가 성립하는 이유는 대학력의 효력 발생 시기 때문입니다. 

대항력의 효력 발생 시기는 우리 전입신고한 그다음 날부터 발생합니다.

예를 들어 2023년 4월 20일에 전입 신고를 했습니다. 그러면 대학력의 효력은 2023년 4월 21일 0시부터 발생을 합니다. 그런데 집주인이 2023년 4월 20일에 새 집주인에게 집을 매매한 것이 됩니다. 

이런 상황이 되면 임대차 보호법에 보면 새로운 집주인이 그 권리 의무를 승계하게 됩니다. 그런데 새로운 집주인에게 임차권을 주장하려면 여러분이 대학력을 갖춘 상황이어야 됩니다. 하지만 대항력은 날짜가 2023년 4월 21일부터이고 새로운 집주인은 2023년 4월 20일부터 집주인이 됩니다. 

이렇게 되면 새로운 집주인에게 대항력을 가질 수 없는 상황이 되는 겁니다. 그래서 이 부분을 노려서 던지기 수법이나 일명 동시 진행 사기가 발생하게 되는 겁니다. 

정리해 보면 여러분들이 던지기나 동시 진행을 당했다면 기존 집주인을 상대로 대학력이 발생이 안 됐으니까 새 집주인을 상대로도 대학력이 발생 안 되는 상황이 되는 겁니다.

이런 경우 허그에서는 여러분들이 전세금 지급 보증을 청구해도 거절하게 됩니다. 이러한 상황이 문제가 돼서 뉴스에 보도된 적 역시 있습니다. 

이런 상황을 방지하기 위해서는 기존 집주인과 전세 계약을 체결할 때 특약사항을 넣는 수밖에 없습니다. 전세 잔금일 다음 일까지 일체 근저당 제한 물권 등을 설정하지 아니한다는 특약사항을 반드시 삽입하시길 바랍니다.

 

 

 

두 번째는 보증 효력 발생 사례입니다. 
보도 자료에 따르면 우리 보증 효력 미발생 사례의 대표적인 것은 여러분들이 전셋집에 이사 온 후 전입신고 및 확정일자를 받지 않아서 그 선순위 근저당권이 설정된 사례입니다. 

이사 온 날 전입신고 및 확정일자를 받아도 다음 날부터 대항력과 우선 변제권이 생기는데 여러분들이 그 당일날 받지도 않고 미뤄서 이렇게 전입신고 확정일자를 받게 되면 그 사이에 집주인이 근저당권을 설정하게 되면 당연히 우선 변제권 순위에서 밀리게 됩니다. 

당연히 허그에서 지급 보증 안 해주려고 합니다. 대출 실행일에 주택을 인도받고 전입 신고하고 확정일자를 안 받은 사례입니다.

이런 사례는 허그 전세 안심대출을 받고 전세보증보험까지 체결해 주는 전세금 안심대출 보증에 가입한 경우 발생합니다. 전세금 안심대출 보증은 전세금을 빌린 금융기관에도 보증을 해주고 그리고 집주인에게 전세금을 못 받아도 보증을 해주는 그런 상품입니다. 

약관 13조를 보면 보증 채권자는 보증부 대출 실행일에 전세 목적물의 점유와 전입신고 및 확정일자를 갖추어야 하고 만약 요건을 갖추지 못하여 전세보증금의 권리 침해가 발생한 경우에는 보증채무의 효력이 발생하지 않은 것으로 합니다라고 규정하고 있습니다.

 

전세금 안심대출 설명서에도 나와 있습니다. 대항력 및 우선변제권 취득 유지 여기서 보증채무의 성립 및 책임 보증채권자는 보증대출 실행일에 전세 목적물의 점유 전입 신고 확정일자를 갖추어야 하고 이러한 요건을 갖추지 못한 상황에서 권리 침해가 발생한 경우에는 보증 채무의 효력이 발생하지 않습니다. 

허그가 약관에 이러한 규정을 명시한 것은 대학력과 우선변제권 때문입니다. 대항력과 우선변제권의 효력은 전입신고와 학정 일자를 받은 다음 날부터 발생합니다. 

 

2023년 4월 20일에 잔금을 치르고 주택을 인도받고 전입 신고하고 확정일자를 받았습니다. 그러면 대항력과 우선변제권의 효력은 그 하루 다음 날인 2023년 4월 21일 0시부터 발생을 합니다. 

대출 실행일에 이러한 절차를 통해서 대항력과 우선변제권을 확보하지 않는다면 좀 미뤄서 며칠 뒤에 한다면 그 사이에 근저당권이 설정되거나 했을 때는 우선 변제권 순위에서 여러분들이 밀리게 되는 겁니다. 

허그가 집주인에게 돈을 청구하는 구조는 허그가 집주인에 대한 전세반환금 채권을 양도받습니다. 그런데 그 양도에는 여러분들이 설정한 대항력과 우선변제권의 효력이 따라오고 설정한 대항력과 우선변제권의 효력이 며칠 뒤로 밀리는 경우에는 그 허그 역시 경매를 통해 받을 때 그 사이에 설정된 근저당권에 비해서 우선순위가 밀리게 됩니다. 

그러면 허그는 경매를 통해서 받을 돈이 없어지기 때문에 허그 입장에서는 대출 실행일에 우선 변제권과 대학력을 확보하지 않으면 보증채무가 성립하지 않는다는 면책 조항을 걸고 있는 겁니다. 

그렇지 않게 된다면 허그가 손실이 너무 커지게 되기 때문입니다. 

그래서 허그에 전세금 안심대출 보증에 가입한 상황이라면 대출 실행일에 반드시 주택을 인도받고 전입 신고하고 확정일자까지 반드시 받으시기를 바라겠습니다. 

이 절차를 거치지 않으신다면 전세금을 못 받는 경우 집주인과 별도로 민사소송을 진행하셔야 됩니다. 게다가 최근 실제 사례들을 보면 확정일자와 전입신고가 근저당권보다 먼저 잡혀 있는 경우에도 대출 실행일에 이와 같은 절차를 거치지 않았다는 사유로 보증금이 지급 거절되는 사례도 있습니다.

 

반드시 대출 실행일에 위 세 가지 절차를 실행하셔야 됩니다. 

 

 

 

세 번째 사례는 사기 또는 허위의 전세 계약입니다. 
대표적인 사례가 보증 한도를 맞추기 위해서 다운계약서를 작성하거나 보증 사기를 칠 목적으로 업계약서를 작성한 경우입니다. 

현재 전세보증보험을 취급하는 회사는 세 가지 정도가 있습니다.

전세금 한도가 모두 설정되어 있습니다. 그런데 전세를 10억으로 계약했습니다. 이 세 가지 회사 다 모두 한도가 7억 원이면 10억 원이니까 당연히 보증이 안 됩니다. 

그래서 집주인과 짜고 7억짜리 전세 계약을 체결한 것으로 다운계약서를 작성합니다. 그리고 보증에 가입하면 허그가 여러분들이 전세보증 보험을 가입할 때나 또는 돈을 줄 때 돈을 주고받은 계좌이체 내역 등을 요구하기 때문에 그 과정에서 밝혀지는 경우라고 볼 수 있겠습니다.

업계약서는 집주인과 세입자가 짜고 치는 것입니다. 

예를 들어서 보증금이 1억인데 7억 전세 계약했다고 하면 전세 사고 일어난 걸로 하고 돈 받으면 나누자 이런 식으로 처리를 하는 겁니다. 

허그는 집주인에게 구상을 하겠지만 이 사기를 치는 집주인은 당연히 신용불량자일 것입니다. 사기와 전과에 신경을 안 쓰는 사람이기 때문에 전세 사기가 성립하게 된다는 겁니다. 

 

 

 

네 번째는 전세보증금 반환 채권에 대한 금융기관 담보대출 사례입니다.
대표적으로 전세보증금 반환 채권을 타인에게 양도하거나 금융기관에 담보로 제공한 경우입니다. 

허그는 전세 사고가 발생하면 여러분들한테 집주인 대신 돈을 주고 집주인에게 가진 전세 보증금 반환 채권을 양도받아서 집주인을 상대로 소송을 해서 그 돈을 다시 변제받습니다. 

그런데 여러분들이 그 전세보증금 반환 채권을 타인에게 양도해 버리면 허그에서 여러분들한테 전세금을 대신 갚아주고 여러분들한테 받아올 채권이 있어야 되는데 다른 사람한테 그 채권을 양도했으니까 허그는 받아올 채권이 없게 됩니다. 

이런 경우라면 허그가 여러분들한테 전세 보증금을 당연히 안 줍니다. 금융기관에 전세금 보증금 반환 채권을 담보로 제공한 경우도 마찬가지입니다. 

예를 들어 은행에 돈을 빌리고 싶을 경우 은행에서 담보 없어 대출이 안되다고 합니다. 그러면 집주인한테 전세금 5억을 담보로 대출을 받는 경우입니다. 그런데 여러분들이 은행 돈을 못 갚았때 그 은행에서 담보로 잡았던 전세 보증금 반환 채권을 들고 있게 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

근데 그 상황에서 전세 사고가 났다면 허그 입장에서는 여러분들한테 전세를 대신 갚아주고받아올 보증금 반환 채권이 있어야 되는데 일정 비율을 은행이 먼저 갖고 있게 되면 허그는 또 받아올 게 없어지게 됩니다. 

그런 상황에서는 허그는 여러분한테 전세금을 당연히 안 주게 됩니다. 

 

 

 

 
다섯 번째 사례는 보증사고 비성립입니다. 
대표적인 사례가 묵시적 갱신입니다. 집주인으로부터 전세계약 만료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세금을 지급받지 못해야 전세보증보험을 반환받을 수가 있습니다. 

그런데 묵시적 갱신이 되면 계약이 종료되지가 않은 것입니다. 그러면 당연히 허그에서는 전세금을 못 주게 됩니다. 결국 묵시적 갱신이 되었으니까 보증사고가 발생이 안 된 겁니다. 

전세보증보험에 가입하신 상황이라면 만료 전이나 보증사고 발생 전에 참고하셔서 지급 거절되거나 보류가 되는 상황을 반드시 막으시길 바라겠습니다.