LTV, DTI, DSR 이해 꼭 알아야 할 기본 사항

LTV, DTI, DSR 이해 꼭 알아야 할 기본 사항

내 집 마련은 많은 사람들에게 꿈입니다. 집은 안정감을 주고 내 집이라고 부를 수 있는 공간을 제공합니다. 그러나 우리 대부분은 주택을 구입하기 위해 모기지 형태로 돈을 빌려야 합니다. 이때 LTV, DTI, DSR과 같은 용어를 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 이러한 개념과 대출 및 재정 관리에 미치는 영향에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

주택 구매

 

주택 담보 대출 비율(LTV)

LTV계산식

 

주택담보대출비율은 일반적으로 LTV로 알려져 있으며, 주택 가치 대비 대출 가능 금액을 나타내는 지표입니다. 이는 주택 가치에서 대출할 수 있는 금액의 비율을 나타냅니다. LTV는 대출 금액을 부동산의 감정가액(국세청 기준시가/ KB부동산시세/ 한국감정원 감정평가액)으로 나눈 다음 100을 곱하여 계산합니다.

 

예를 들어, 3억 원 상당의 주택을 구입하려는데 LTV 한도가 80%라고 가정해 보겠습니다. 즉, 해당 부동산에 대해 최대 2.4 원원(3억 원의 80%)까지 대출할 수 있습니다. 그러나 소득, 지역, 부동산 유형 등의 요인에 따라 대출자마다 LTV 한도가 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

 

 

 

 

소득 대비 부채 비율(DTI)

DTI계산식

 

소득 대비 부채 비율(DTI)은 대출 기관이 대출 상환 능력을 평가하는 데 사용하는 주요 지표입니다. 이 비율은 월 부채 상환액과 월 총소득을 비교하여 백분율로 표시합니다. DTI가 낮을수록 대출 기관의 위험이 낮아집니다.

 

DTI를 계산하려면 모든 월 부채 상환액(모기지, 신용카드, 자동차 대출 등)을 합산하여 월 총소득으로 나눕니다. 결과에 100을 곱하면 DTI 백분율을 알 수 있습니다. 예를 들어, 월 총부채 상환액이 200만 원이고 월 총소득이 600만 원인 경우 DTI는 33.33%가 됩니다.

 

대출 기관마다 DTI 한도가 다를 수 있습니다. 2023년 2월 현재, 비규제 지역의 주택 소유자 및 단독 주택에 대한 DTI 한도는 60%입니다. 즉, 연소득이 6천만 원이라면 신규 주택담보대출과 기타 대출을 포함한 연간 총 부채 상환액은 3천6백만 원(6천만 원 × 60%)을 넘지 않아야 합니다.

 

 

 

 

총부채원리금상환비율(DSR)

DSR계산식

 

DSR이라고도 하는 총부채원리금상환비율은 대출 기관이 대출 자격을 평가할 때 고려하는 또 다른 중요한 요소입니다. DSR은 모기지 대출과 비모기지 대출을 모두 포함하여 연간 소득에서 부채 상환에 사용되는 비율을 측정합니다.

 

DSR을 계산하려면 모기지 및 기타 대출의 연간 원금 상환액을 모두 합산하고 이를 연간 소득으로 나눕니다. 결과에 100을 곱하면 DSR 비율을 알 수 있습니다. DTI에 비해 금융부채를 보다 종합적으로 평가할 수 있습니다.

 

총대출이 1억 원을 초과하면 DSR 한도가 40%로 적용됩니다. 즉, 여러 대출을 통해 1억 원을 초과하여 대출을 받으려면 연간 원금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않아야 합니다.

 

 

 

주택담보대출을 받고 주택을 구입하는 과정에서 LTV, DTI, DSR의 기본을 이해하는 것은 매우 중요합니다. LTV는 보유 부동산 가치 대비 대출 가능 금액을 결정하고, DTI와 DSR은 소득과 기존 부채를 기준으로 대출 상환 능력을 평가합니다.

 

모기지 대출을 받을 가능성을 높이려면 좋은 신용 점수를 유지하고, 소득 대비 부채 비율을 낮추고, 더 큰 계약금을 마련하기 위해 저축하는 것이 중요합니다. LTV, DTI, DSR 한도는 대출 기관마다 다를 수 있으므로 여러 대출 옵션을 둘러보고 비교하는 것이 좋습니다.

 

이러한 재무 비율을 숙지하고 그에 따라 예산을 계획하면 정보에 입각한 결정을 내리고 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 단계를 밟을 수 있습니다.

 

 

 

 

1. LTV 한도보다 더 많이 대출받을 수 있나요?

아니요, LTV 한도는 주택 가치에 대해 대출할 수 있는 최대 금액을 결정합니다. 일부 대출자의 경우 특정 기준에 따라 예외가 있을 수 있지만, 일반적으로 대출자의 상황에 맞게 설정된 LTV 한도를 초과할 수 없습니다.

 

 

2. DTI는 모기지 자격에 어떤 영향을 미치나요?

DTI는 대출 기관이 귀하의 모기지 자격을 결정할 때 고려하는 중요한 요소입니다. 이는 귀하의 소득으로 부채 상환을 관리할 수 있는 능력을 반영합니다. 모기지 자격을 얻으려면 DTI가 대출 기관이 정한 허용 한도 이내여야 합니다.

 

 

3. DSR 한도에 예외가 있나요?

DSR 한도는 총 대출 금액이 1억원을 초과하는 대출자에게 적용됩니다. 다만 전세자금대출, 계약금 및 이사비 대출, 주택담보대출, 서민금융상품 등 특정 대출 유형은 DSR 한도가 적용되지 않을 수 있습니다.

 

 

4. 대출 기관과 LTV 또는 DTI 한도를 협상할 수 있나요?

LTV 및 DTI 한도는 일반적으로 대출 기관이 규정 및 위험 평가에 따라 설정합니다. 이러한 한도를 협상하는 것이 불가능할 수도 있지만, 다양한 대출 기관과 대출 옵션을 탐색하여 본인의 재정 상황에 가장 적합한 대출을 찾을 수 있습니다.

 

 

5. 모기지 대출을 받을 가능성을 높이려면 어떻게 해야 하나요?

모기지 대출을 받을 가능성을 높이려면 신용 점수를 높이고, 소득 대비 부채 비율을 낮추고, 더 큰 계약금을 마련하기 위해 저축하는 데 집중하세요. 또한 안정적인 소득과 고용 이력이 있으면 모기지 자격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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